Vivienda vacacional en Canarias: qué cambia con la Ley 7/2026 y qué plazos vencen

En agosto entró en vigor una ley canaria que se llama de agilización de licencias urbanísticas y que, en su última disposición, reforma a fondo el régimen de la vivienda vacacional. Es la Ley 7/2026, publicada en el Boletín Oficial de Canarias el 14 de agosto y en vigor desde el día siguiente.

El nombre despista, y por eso mucha gente que tiene una vivienda vacacional todavía no sabe que le afecta. Esto es lo que cambia, sin rodeos.

¿A quién le afecta?

Sobre todo a quien ya venía explotando una vivienda vacacional al amparo del régimen anterior y quedó dentro de lo que la ley llama uso consolidado. Es decir, a quien presentó en su día la declaración responsable y siguió adelante.

Si estás pensando en empezar ahora, tu camino es otro: que el planeamiento de tu municipio habilite el uso y presentar tu propia declaración responsable. Lo que sigue va, sobre todo, para los que ya estaban.

¿Qué pasa si vendo la vivienda?

Que la habilitación se extingue con la venta. La declaración de uso consolidado deja de surtir efectos cuando la actividad termina de forma definitiva, y la ley incluye entre esas causas la transmisión de la propiedad por cualquier título.

Léelo otra vez si estás comprando. Lo que se vende es la casa, no el derecho a explotarla. El comprador no hereda la actividad: si quiere seguir alquilando, tendrá que ir por el régimen general, con lo que eso implica de planeamiento municipal y declaración responsable propia.

Y si el precio se fijó contando con una rentabilidad turística que el comprador no va a poder realizar, el problema deja de ser de información y pasa a ser del contrato. Conviene que quede advertido por escrito antes de firmar, no después.

Hay más causas de extinción en la misma lista, por si te tocan: que el propietario sea una sociedad y se extinga, que cese el explotador, que la vivienda esté más de un año sin explotarse, o que se demuela.

¿Y si la heredo?

La herencia es la única excepción, y tampoco es completa.

Si el fallecido reunía la doble condición de propietario y titular de la declaración responsable, el heredero puede comunicar al cabildo insular el cambio de titularidad y seguir explotando la vivienda. Tres matices que conviene tener claros.

No es automática: hay que comunicarlo. No vale si la propiedad y la titularidad de la declaración estaban en manos distintas. Y lo que se hereda nace con fecha de caducidad: diez años desde la transmisión, sin que las herencias posteriores reinicien el contador.

Dicho de otro modo, lo que pasa a los hijos no es la actividad sin más, es una prórroga de diez años. Si en una partición la vivienda vacacional pesa en el reparto, ese plazo cambia lo que vale.

¿Hasta cuándo puedo regularizar?

Hasta el 31 de julio de 2027, y esta es la fecha que más gente va a pasar por alto.

Va para quien presentó en su día la declaración responsable pero nunca llegó a presentar la comunicación previa de actividades clasificadas en su ayuntamiento. Es una situación muy común, entre otras cosas porque durante un tiempo hubo ayuntamientos que decían no ser competentes.

Si llega esa fecha sin presentarla, hay que cesar en la actividad de inmediato y la habilitación se extingue automáticamente. No hay prórroga prevista en la ley.

Para presentarla hacen falta, como mínimo, dos cosas: una certificación municipal de que la vivienda se construyó conforme a licencia, y una memoria firmada por técnico con planos y fotografías. Si esa certificación no es posible —porque la casa es antigua o hay papeles que faltan—, la ley abre otras vías: acreditar que la edificación ya no es perseguible urbanísticamente, o que el uso turístico estaba consolidado. Y admite hacerlo por cualquier medio de prueba válido en Derecho.

Traducido: casi ninguna situación está perdida de entrada, pero casi ninguna se arregla sola. Y quedan diez meses.

¿Cuándo un alquiler de temporada pasa a ser turístico?

Con más facilidad de la que la gente cree, y esto afecta también a quien nunca ha querido tener una vacacional.

Se presume que hay actividad turística si la vivienda se anuncia en un canal de oferta turística —portales, agencias, intermediarios de internet—, o si se aloja por periodos continuos de treinta y un días o menos, aunque sea una sola vez en el año.

Lo importante es quién tiene que demostrar lo contrario: el propietario. La ley le obliga a preguntar al inquilino por qué necesita ese alojamiento temporal y qué relación tiene con la duración pactada, y a dejarlo escrito en el contrato. Si no lo pregunta, se da por hecho que no hay motivo. Y si el motivo no queda bien especificado, el contrato se considera turístico.

En corto: un contrato de temporada que no explique por qué es de temporada deja de serlo.

¿Qué requisitos tiene que cumplir la vivienda?

Como regla general, 35 metros cuadrados útiles, dos baños completos por encima de cuatro plazas y tres por encima de ocho.

Hay una salida para las viviendas pequeñas. Basta con la superficie mínima de habitabilidad que estuviera vigente si la casa cuenta, en la misma parcela y a disposición de los huéspedes, con aparcamiento privado, piscina, equipamiento deportivo, spa o similar, o con jardín de uso exclusivo: nueve metros cuadrados por plaza en suelo urbano, cien en rústico.

¿Quién comprueba todo esto?

El cabildo insular. Y su informe pesa: si la comprobación sale negativa, es vinculante para el ayuntamiento, que tendrá que dejar sin efecto la declaración responsable tras oírte, y el cabildo dará de baja la vivienda en el Registro General Turístico.

No es un trámite de papel. Es el que decide si sigues.

¿Hay algo que se pueda hacer sin todo esto?

Sí, una cosa pequeña y nueva: el uso turístico ocasional de hasta quince días al año, pensado para fiestas declaradas de interés turístico y para eventos de relevancia cultural, social o deportiva.

No es actividad clasificada, la vivienda conserva su uso residencial y basta con que el suelo sea residencial. Eso sí, exige su propia declaración responsable, indicando cómo repartes los días y a qué evento te acoges.

Es poco, pero reconoce algo real: que en Canarias hay fechas en las que el alojamiento no da abasto.

¿Y ahora qué?

Si tienes una vivienda en esta situación, hay dos fechas que valen más que todo lo anterior. La del 31 de julio de 2027, si nunca presentaste la actividad clasificada. Y la del día en que decidas vender, porque ese día se acaba la habilitación.

Nada de esto se resuelve leyendo un artículo. Son plazos que caducan y decisiones que se toman una sola vez, así que lo sensato es mirar tu caso concreto con quien pueda verlo entero.

Lo que sí merece la pena es que esto se sepa. Buena parte de los propietarios afectados en las islas son familias que pusieron una casa heredada a producir, no fondos ni grandes tenedores, y el aviso no les ha llegado. Si conoces a alguien así, lo útil que puedes hacer hoy es decírselo antes de que se le pase la fecha.

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El contexto de por qué se legisló así está en la conversación con la consejera de Turismo, Jéssica de León, en el episodio 12.

Esta guía resume la Ley 7/2026, de 31 de julio (BOC núm. 163, de 14 de agosto de 2026), contrastada el 18 de septiembre de 2026. No sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto, y conviene comprobar si ha habido modificaciones posteriores.