La ley del alquiler vacacional en Canarias, explicada por quien la impulsó

Pocas normas recientes han generado tanto ruido en las islas como la ley que ordena el alquiler vacacional. En el episodio 12 de Efecto Folelé, Jéssica de León, consejera de Turismo y Empleo del Gobierno de Canarias, responde a las críticas una por una.

Lo que sigue es su versión. El podcast está dedicando un monográfico a la vivienda con activistas, asociaciones de propietarios y expertos en medio ambiente, y esta es la pieza que le corresponde a la administración. Conviene leerla sabiéndolo.

Esto se grabó en mayo de 2026, cuando varias piezas estaban en tramitación. Dos se resolvieron después: el Parlamento mantuvo la exigencia de actividad clasificada y la reforma de la ley llegó en agosto. Si lo que buscas es qué tienes que hacer con tu vivienda y para cuándo, está en qué cambia con la Ley 7/2026.

¿Qué se encontró la consejería al llegar?

Su respuesta es directa: caos. Lo primero que le preguntó el inspector de turismo el día de la toma de posesión fue si iba a prevaricar, porque había más de un centenar de expedientes sancionadores pendientes de firma.

En el registro de viviendas vacacionales había dadas de alta cosas que no eran viviendas: cuartos de apero, caravanas, tipis. Y en el territorio pasaban dos cosas a la vez, en direcciones opuestas: las zonas turísticas se estaban residencializando y las zonas residenciales se estaban turistificando. La gente que vivía donde trabajaba acabó desplazada a las afueras, con el efecto en carreteras y alquileres que eso arrastra.

El origen normativo lo sitúa en el Decreto 113 de 2015. Su pecado, dice, no fue existir, sino no desarrollar quién hacía qué: qué le tocaba al ayuntamiento, qué al cabildo y qué al Gobierno de Canarias. Y sobre todo, que esta actividad —a diferencia de cualquier otra modalidad alojativa— entraba por declaración responsable en lugar de por autorización previa. Es decir: yo declaro que cumplo, y ya se comprobará.

¿De dónde sale el 90-10?

De una cuenta, no de un capricho. La ley del suelo estatal reserva el 40% de la vivienda a distintos niveles de protección, para rentas que no pueden pagar el mercado libre. De León razona que, si ese 40% está reservado, otro tanto o más debería quedar para quienes compran o alquilan en el mercado libre. De ahí el 50%. Y el 10% restante para la actividad turística.

Añade un apoyo externo: estudios de la Universidad de Málaga que apuntan a que a partir de ese 10% la vivienda vacacional empieza a afectar al precio de la vivienda.

La excepción del 20% para las Islas Verdes y los municipios de reto demográfico responde a dos reconocimientos explícitos: que allí la vivienda vacacional es la planta alojativa principal, y que en las medianías funciona como motor económico y como forma de fijar población. Fueron enmiendas, y el gobierno las aceptó.

La ley deja además una puerta: un ayuntamiento puede hacer un estudio de capacidad de carga y superar el 10% si demuestra que no perjudica la calidad de vida del residente.

¿No es verdad que la vivienda vacacional es solo el 4% del parque?

Es el dato que más le irrita, y su respuesta es que la media regional esconde la realidad. Sobre el millón largo de viviendas que hay en Canarias, el porcentaje global es pequeño. Pero en La Oliva ronda el 34% y en Yaiza el 33%.

Su segundo argumento es de método: en ese millón están contadas las viviendas en propiedad, ocupadas por sus dueños, que nunca van a competir en el alquiler. Descontadas esas, dice, el retrato cambia. Pone un municipio no turístico, Puerto del Rosario: la última vez que lo miró había alrededor de veinte viviendas en larga duración frente a un centenar en vacacional.

¿Y si el problema fuera otra ley?

Esa es su tesis más polémica, y conviene presentarla como lo que es: una tesis del gobierno autonómico. Sostiene que el principal efecto llamada no lo produjo la ley canaria, sino la inseguridad jurídica de la ley estatal de vivienda, que según ella sacó del alquiler de larga duración a una parte muy importante del parque y lo empujó hacia el vacacional, donde el propietario obtiene renta sin miedo a perder el control de su casa.

Como indicio aporta un dato de fuera: en una conferencia sectorial reciente, Asturias —que no es precisamente un destino de sol y playa masivo— informó de un incremento de en torno al 60% en su parque de pisos turísticos entre 2023 y 2025.

Es un argumento discutible y hay economistas que lo discuten. Pero explica su posición: no puede derogar una ley estatal desde una consejería autonómica, así que ordena lo que sí está en su mano.

Tengo una vivienda vacacional y no llegué a tiempo. ¿La he perdido?

No, y este es probablemente el tramo más útil del episodio para quien tenga una.

Las declaraciones responsables presentadas siguen en vigor, porque el acto de comprobación todavía no ha empezado. El trámite que falta a la mayoría es el de actividad clasificada: una comunicación previa al ayuntamiento con un informe técnico que acredite la seguridad estructural y señale las salidas de emergencia. Nada que ver con equipararse a un hotel: lo que se exige es el código técnico de la edificación que corresponde a una vivienda, porque vivienda es.

De León insiste en que la consejería lleva desde el principio pidiendo ese trámite, que ha formado a técnicos de los 88 ayuntamientos y que muchos propietarios llegaron tarde porque se les dijo desde otras instancias que no lo presentaran hasta el último momento.

Y hay una segunda oportunidad en camino. Dos enmiendas se quedaron fuera al aprobarse la ley porque la oposición vetó su tramitación: permitir transmitir la licencia por herencia y dar un año de margen para la actividad clasificada. Ocurrió como ella lo describe: acabaron dentro de una norma que iba de otra cosa, la Ley 7/2026, en vigor desde agosto.

Incluso quien se quede fuera del todo puede volver: si su ayuntamiento aprueba la ordenanza y no está al tope del 10%, presenta de nuevo la declaración responsable con la documentación completa y sigue.

¿Qué es la unidad de explotación y por qué complica tanto las cosas?

Es la figura por la que un complejo de apartamentos se comercializa a través de un único gestor, que paga una renta al propietario y explota el conjunto. Viene de la ley de ordenación del turismo de los años ochenta y noventa, y su razón de ser no es recaudatoria: alguien tiene que responder de la piscina, del jardín y de la seguridad estructural del edificio.

El ejemplo que pone es real y es duro: en un hotel de Lanzarote cedió la barandilla de un balcón y cayeron dos turistas británicos; uno murió. La primera pregunta del juzgado fue quién era el competente para garantizar la seguridad estructural de ese edificio.

Lo que ha roto el modelo es doble. La ley 2/2013 pasó de exigir el 50% más uno de las unidades al 100%, de modo que basta con que un propietario se aparte para que la unidad decaiga. Y la economía de plataformas convirtió a cada propietario en su propio comercializador, algo impensable en 1995, cuando llegar a un cliente nórdico sin intermediario era casi imposible.

El resultado son complejos que perdieron su explotación, se dieron de baja del registro turístico y hoy tienen vecinos empadronados en parcelas cuya licencia sigue siendo turística. Su receta para ese caso es administrativa y poco épica: que el ayuntamiento cambie el uso de la parcela a residencial y asunto resuelto. El gobierno prepara además una ley que refunda las dos que hoy ordenan el turismo y que repiense el principio de unidad de explotación sin echar a nadie del mercado.

¿Por qué no una moratoria turística y ya está?

Porque, sostiene, ya existe de hecho: desde 2003 no se puede clasificar nuevo suelo turístico salvo excepciones justificadas por interés social o económico, como una comarca deprimida.

Y porque la anterior salió cara. Cuando se paralizaron de golpe las licencias, los hoteleros que ya las tenían fueron a los tribunales. Una sentencia de 2008 les dio la razón por lucro cesante, y la administración respondió con otra moratoria en 2009 reconociéndoles el derecho a indemnización y a construir después. De aquellas licencias se ha pactado una sola, por 20 millones de euros. Quedan alrededor de 36. Si todas costaran lo mismo —ella misma matiza que espera que no—, la cuenta simple da unos 720 millones.

Su conclusión: eso no lo pagan los hoteleros, lo pagamos todos. La alternativa que defiende no es construir más, sino tender la alfombra roja a rehabilitar lo obsoleto —complejos, hoteles viejos, centros comerciales muertos— y concentrar el producto turístico en las zonas turísticas.

¿Adónde va el dinero del turismo?

A la pregunta de qué se queda aquí, responde con el capítulo de ingresos. La industria turística generó en Canarias unos 23.000 millones en 2025, de los cuales alrededor de un 7% —entre 1.600 y 1.700 millones— se ingresó vía IGIC. Una parte se queda en el Gobierno de Canarias para sanidad, educación y servicios básicos; otra se reparte entre ayuntamientos y cabildos a través del bloque de financiación.

A eso suma el IBI de los hoteles, las tasas de alcantarillado y residuos y las retenciones de IRPF del empleo que generan. Su invitación es concreta: coger los presupuestos municipales y mirar el capítulo de ingresos, no solo el de gastos.

¿Y con Canarias tiene un límite?

Aquí es donde la conversación se sale del guion esperable. De León dice tener un profundo respeto por el movimiento y que nunca lo tacharía de turismofobia: lo lee como un aviso, porque las manifestaciones estaban compuestas por familias de clase media trabajadora, algunas de ellas empleadas en la propia industria turística.

Su autocrítica va hacia adentro, y alcanza a todos los partidos: no haber construido vivienda protegida y no haber liberado suelo. Y contra un hábito que considera paralizante —haber convertido cualquier operación urbanística en sospechosa de pelotazo, hasta el punto de que los técnicos tienen miedo de firmar y los planes se judicializan.

Es una defensa cerrada de su propia ley, y como tal hay que leerla. Pero tiene el mérito de bajar al detalle de cada crítica en lugar de despacharla, que es exactamente lo que este monográfico buscaba: que cada parte explique su posición entera y que quien escucha decida. La conversación con el activismo por la vivienda está en el episodio 13, y la de las asociaciones de propietarios, en el 11.

---

Este artículo resume la conversación con Jéssica de León en el episodio 12 de Efecto Folelé. Los datos y las valoraciones son los que ella aporta en la entrevista, y se recogen como su posición.

Su vigencia se revisó el 18 de septiembre de 2026 contra el Boletín Oficial de Canarias.